Sola būtiskas pārmaiņas īrniekiem un izīrētājiem
Īre Visi īres līgumi būs jāreģistrē zemesgrāmatā, un tie būs slēdzami uz konkrētu termiņu bez pagarināšanas iespējām
To paredz jaunais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts, kas 12. oktobrī izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē. Pret likumprojektu visaktīvāk iebilst dencionalizēto namu īrnieku biedrība Ausma, jo tas nerisinot nevienu no viņiem aktuālajiem jautājumiem.
Jāreģistrē zemesgrāmatā
Ekonomikas ministrijas Mājokļu departamenta direktors Mārtiņš Auders un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs, zvērināts advokāts Jānis Lapsa, kurš arī piedalījies likumprojekta izstrādē, skaidro, ka īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā ir efektīvs instruments gan ēnu ekonomikas mazināšanai, gan izīrētāja un īrnieka interešu aizsardzībai. «Zemesgrāmatā reģistrētajiem īres līgumiem ir skaidri redzams gan īres līguma beigu termiņš, gan īres maksa. Līdz ar to tā ir aizsardzība gan īrniekam, jo izīrētājs viņu nevar izlikt no dzīvokļa pirms īres termiņa beigām vai pēkšņi paaugstināt īres maksu, ja tas nav atrunāts līgumā, gan izīrētājam, jo īrniekam samazinās iespējas dzīvokli neatbrīvot pēc īres līguma termiņa beigām,» skaidro J. Lapsa. Proti, īres līgumu reģistrēšana zemesgrāmatā ir priekšnoteikums piespiedu saistību izpildei bezstrīdus kārtībā. Tas nozīmē – ja pēc īres līguma termiņa beigām īrnieks dzīvokli neatbrīvo, izīrētājs var vērsties tiesā un tiesnesis, balstoties uz zemesgrāmatā reģistrēto līgumu, kurā redzams tā beigu termiņš, septiņu dienu laikā bezstrīdus kārtībā pieņem lēmumu par īrnieka piespiedu izlikšanu no telpām.
Advokāts arī norāda, ka zemesgrāmatā publiski pieejamie īres līgumi būs papildu drošība potenciālajam nekustamā īpašuma pircējam, kuram būs iespēja pārliecināties, vai netiek pārdots īpašums, par kuru ir noslēgts īres līgums. Īpaši tas attiecas uz nekustamajiem īpašumiem, kas tiek pārdoti piespiedu izsolēs.
M. Auders atzīmē, ka noslēgto īres līgumu reģistrēšana zemesgrāmatā būs bez maksas. Taujāts, ko iesākt īrniekam, ja izīrētājs nevēlas jau noslēgtu īres līgumu reģistrēt zemesgrāmatā, M. Auders skaidro, ka īrniekam tādā gadījumā ir iespēja celt prasību tiesā. Savukārt potenciālam īrniekam, ar kuru izīrētājs nevēlas slēgt īres līgumu un to reģistrēt, bet paziņo, ka darījums būs tikai mutiska vienošanās, M. Auders iesaka rūpīgi pārdomāt, vai šādā darījumā iesaistīties. Te var vilkt zināmas paralēles ar aplokšņu algām, kad katram darba ņēmējam ir izvēle – iesaistīties vai neiesaistīties nelikumīgās darba attiecībās.
Strīdus gadījumus izšķirs tiesa
Likumprojekts paredz, ka izīrētājam līdz 2024. gada 31. decembrim ir saistoši zemesgrāmatā neierakstītie īres līgumi, kurus iepriekšējais izīrētājs ir noslēdzis līdz 2019. gada 1. janvārim. Tiesa, aktuāls ir jautājums, ko iesākt ar noslēgtajiem beztermiņa īres līgumiem, kurus noslēdzis iepriekšējais izīrētājs un kādi pārsvarā tika slēgti ar denacionalizēto namu īrniekiem. Pārejas noteikumi paredz: «Izīrētājam un īrniekam, kurš dzīvojamo telpu lieto, pamatojoties uz iepriekšējā izīrētāja noslēgto dzīvojamās telpas īres līgumu, ir pienākums noslēgt jaunu dzīvojamo telpu īres līgumu, ievērojot šā likuma noteikumus.»
Ja īrnieks un izīrētājs nevar vienoties, īres līguma termiņu nosaka tiesa pēc sava ieskata, bet ne ilgāku par desmit gadiem. Tāpat attiecībā uz šādiem līgumiem, ja izīrētājs nevar vienoties ar īrnieku par īres maksu, tad to nosaka tiesa, ņemot vērā «obligātos pārvaldīšanas izdevumus, kā arī izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai inženierkomunikāciju nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas vai pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu». Līdztekus minētajam īres maksa iekļauj arī izīrētāja peļņas procentu, kuru arī nosaka tiesa.
1500 «denacionalizētie» īrnieki
Tieši pret šo normu, ka īres maksu nosaka tiesa, kategoriski iestājas denacionalizēto namu īrnieku biedrība Ausma. Tās valdes priekšsēdētājs Klementijs Rancāns norāda, ka, visticamāk, tiesa noteiktu tādu īres maksu, kāda ir vidējā konkrētajā namā. Taču viņš uzsver, ka denacionalizētie īrnieki, kas pārsvarā ir cilvēki pensijas gados, to nespēs samaksāt un tiks izlikti uz ielas. K. Rancāns savos apgalvojumos iet pat tik tālu, ka «jaunais likumprojekts denacionalizēto namu īrniekus padara par tautas ienaidniekiem un tā pieņemšanas rezultātā vairāki desmiti tūkstošu cilvēku būs uz ielas».
Šādam apgalvojumam gan nepiekrīt M. Auders, kurš norāda, ka, pēc Ekonomikas ministrijas aplēsēm, pašlaik valstī ir vien 1500 denacionalizēto namu īrnieku, no kuriem 800 stāv pašvaldību dzīvokļu rindā. Savukārt J. Lapsa skaidro, ja denacionalizēto namu īrnieki dzīvo dzīvoklī, par kuru viņi nespēj samaksāt tirgum atbilstošu cenu, viņiem ir jāmeklē tāds miteklis, par kuru viņi var atļauties samaksāt. Turklāt maznodrošinātām personām pašvaldība piešķir dzīvokļa pabalstu. Rīgā pabalsta maksimālais apmērs ir 4,27 eiro par vienu kvadrātmetru, un to piešķir, ja vidējie ienākumi pēdējo trīs mēnešu laikā nepārsniedz 284,57 eiro katram ģimenes loceklim vai atsevišķi dzīvojošai personai darbspējīgā vecumā mēnesī, bet atsevišķi dzīvojošam vecuma vai invaliditātes pensijas vai valsts sociālā nodrošinājuma pabalsta saņēmējam nepārsniedz 355,72 eiro mēnesī.
Latvijas pašvaldību savienības (LPS) padomniece juridiskajos jautājumos Kristīne Kinča norāda, ka LPS ieskatā īres maksu tiem īrniekiem, kas dzīvo pašvaldībai piederošos namos, būtu jāļauj noteikt pašai pašvaldībai, nevis tiesai.
Bez pagarināšanas iespējām
Zināmu viļņošanos sabiedrībā ir izsaukusi arī norma, ka turpmāk visi īres līgumi būs terminēti un bez pagarināšanas iespējām. Tas nozīmē, ka pēc īres līguma termiņa beigām būs jāslēdz jauns līgums. J. Lapsa skaidro, ka īres līgumi nevar būt beztermiņa, jo tad īrnieks faktiski kļūst par kvazi īpašnieku, kas nav pareizi. Tam piekrīt arī LPS un Rīgas namīpašnieku biedrība. Savukārt norma, kas paredz, ka īres līgumus nevar pagarināt, ir nepieciešama, lai varētu veikt piespiedu saistību izpildi bezstrīdus kārtībā. Proti, ja īres līgumā ir ietverta norma par tiesībām to pagarināt pēc līguma termiņa beigām, bet izīrētājs to nevēlas darīt, tad ir samērā garš tiesas process, kurā tiek skatīts strīds, vai līgums ir vai nav pagarināms. Savukārt, ja līgums ir noslēgts uz konkrētu termiņu bez iespējām to pagarināt, tad nav strīda, kas būtu jāizskata un tiesnesis lēmumu par īrnieka piespiedu saistību izpildi var pieņemt bezstrīdus kārtībā septiņu dienu laikā. Jānorāda, ka ar zināmām atrunām, bet kopumā jauno likumprojektu pozitīvi vērtē gan LPS, gan Rīgas namīpašnieku biedrība. Visnegatīvāk noskaņota ir denacionalizēto namu īrnieku biedrība Ausma, jo, kā skaidro K. Rancāns, likumprojekts neparedz kompensāciju izmaksāšanu denacionalizēto namu īrniekiem. M. Auders skaidro, ka pašlaik šis jautājums tiek risināts, piešķirot pašvaldībai piederošus dzīvokļus tiem īrniekiem, kas uzņemti dzīvokļu rindā. Taču Ekonomikas ministrija ir aprēķinājusi, ja visiem denacionalizēto namu īrniekiem (arī tiem, kas stāv dzīvokļu rindā) izmaksātu dzīvokļu atbrīvošanas pabalstus, tam būtu nepieciešami 14 miljoni eiro. M. Auders teic, ka tā ir politiska izšķiršanās, vai maksāt šādus dzīvokļa atbrīvošanas pabalstus.