Mājokļu kredītu apmērs aug, palielinās vidējā aizņēmuma summa, taču patlaban kreditēšanas aktivitāti uztur tieši Altum valsts mājokļu garantiju programma

Hipotekārie kredīti

Šā gada pirmā pusgada beigās kopējais banku izsniegto mājokļu kredītu apmērs sasniedza 4,356 miljardus eiro, liecina Finanšu un kapitāla tirgus komisijas dati. Kaut arī no jauna izsniegto aizdevumu apmērs pēdējo gadu laikā aug, kopējā kredītportfeļa summa aizvien gandrīz stāv uz vietas.

Vēl zemu

Tā, rezidentiem izsniegtais hipotekārais kredītportfelis 2017. gada 2. ceturksnī ir par 0,5% mazāks nekā ceturksni iepriekš, par 1% mazāks nekā 2016. gada beigās un par 1,7% mazāks nekā pirms 12 mēnešiem. Kā norāda Nordea Kredītu analīzes daļas vadītājs Latvijā Kaspars Dreimanis, analizējot datus ilgākā periodā, Latvijas ekonomikas pozitīvā attīstība pēdējo 6–7 gadu laikā nav spējusi atstāt pietiekami pozitīvu ietekmi uz hipotekāro kreditēšanu, jo kopš 2010. gada mājsaimniecībām izsniegtais kredītportfelis pastāvīgi samazinās. Salīdzinot ar 2010. gada beigām, šobrīd Latvijas iekšzemes kopprodukts (IKP) ir par aptuveni 25% augstāks, savukārt rezidentiem izsniegtais kredītportfelis ir par aptuveni 35% mazāks (līdzīgu kritumu uzrāda arī kopējais mājsaimniecībām izsniegtais kredītportfelis). Iedzīvotāju skaits šajā periodā samazinājās par aptuveni 7%, tādējādi pēdējo septiņu gadu laikā Latvijas sabiedrība kopumā lielu daļu no ienākumu pieauguma uzkrāja.

Tajā pašā laikā, no jauna izsniegto hipotekāro kredītu apjoms uzrāda veselīgu pieaugumu: šā gada pirmajos sešos mēnešos tas ir pieaudzis par 18%, salīdzinot ar 2016. gada attiecīgo periodu, un pozitīvās ekonomikas gaidas, kā arī veiktā nodokļu reforma liek ar cerību raudzīties jau uz tuvāko nākotni, kad sabiedrība daļu no esošajiem uzkrājumiem un lielāku daļu no ienākumiem un ienākumu pieauguma novirzīs arī investīcijām nekustamajā īpašumā, pieļauj eksperts. Pēdējā gada laikā vidējais aizdevuma apmērs ir audzis. «Lai arī kopējais hipotekārā kredīta portfelis pagaidām vēl nepieaug, pieprasījums pēc jaunajiem kredītiem saglabājas stabili pozitīvs,» tirgus situāciju raksturo AS Swedbank Hipotekārās kreditēšanas atbalsta daļas vadītājs Ainars Balcers. Vidēji gadā no jauna izsniegto kredītu apjoms pieaug par aptuveni 20% līdz 25%, un šā gada tendence nav izņēmums.

Kopumā, vērtējot situāciju tirgū, interese par nekustamā īpašuma iegādi ar kredīta palīdzību palielinās, kas zināmā mērā saistīts ar īres cenu pieaugumu, līdz ar to pie noteiktiem kritērijiem kredīta vidējais maksājums var būt pat mazāks nekā vidējais īres maksājums, un, kā skaidro bankas Citadele Hipotekārās kreditēšanas daļas vadītāja Inga Pinka, šādu tendenci lielā mēra ietekmē ļoti zemās starpbanku likmes, kas kredīta maksājumu samazina. Tiesa gan, nereti mājsaimniecību plāns aizņemties un vēlamie īpašumi nesakrīt ar iespējām, līdz ar to daudziem neizdodas aizdevumu saņemt. Visbiežākie iemesli, kāpēc iespējas aizņemties ir ierobežotas, saistās ar negatīvo ēnu ekonomikas ietekmi un nepietiekamiem uzkrājumiem pirmajai iemaksai, skaidro A. Balcers.

Izvēlas dzīvokļus

Klientiem izvēloties nekustamo īpašumu, būtiskas izmaiņas pieprasījumā nav notikušas – joprojām visvairāk tiek iegādāti dzīvokļi. Pēdējā laikā gan vērojams, ka vidējās kredīta summas palielinās. A. Balcers novērojis, ka aptuveni 60% mājokļu kredītu tiek formēti dzīvokļa iegādei tipveida projektos Rīgā. Kredītu pieejamība un pieprasījums pēc ekonomiskā segmenta mājokļiem vienlaicīgi arī ir veicinājis dzīvokļu cenu pieaugumu (galvenokārt Rīgā) un vidējās kredīta summas pieaugumu. Tā, piemēram, šogad vidējā mājokļu kredītu summa ir pieaugusi līdz aptuveni 58 tūkst. eiro, pretstatā 50–55 tūkst. eiro iepriekšējos gados. Tāpat šogad ir diezgan izteikti pieaugusi arī interese par aizdevumiem privātmājas būvniecībai, uzsver A. Balcers. Savukārt Nordea bankā vidējā hipotekāro aizdevumu summa ir ap 45 tūkst. eiro.

Arī I. Pinka uzsver, ka vairāk pircēji interesējas par dzīvokļiem un bankā vairāk nekā puse no darījumiem ir saistītas ar dzīvokļu iegādi. Piemēram, šā gada pirmajā ceturksnī 56% hipotekāro kredītu izsniegti dzīvokļu iegādei, 34% – privātmāju iegādei un 10% dažādu komercplatību un citu īpašumu pirkumam. Arī AS SEB banka Privātpersonu un MVU kreditēšanas centra vadītājs Māris Saulājs novērojis, ka cenas tirgū ir augošas, tāpēc lēnām kāpj arī vidējā kredīta summa – pašlaik tā bankā ir aptuveni 49 tūkst. eiro, salīdzinoši – pirms gada tā bija aptuveni 44 tūkst. eiro, un joprojām visaugstākais pieprasījums ir pēc vidēja lieluma (2–3 istabas) ekonomiskās klases īpašumiem. Šā gada pirmajos sešos mēnešos SEB banka piešķīrusi finansējumu mājokļa iegādei gandrīz 63 milj. eiro apmērā, kas ir par 22% vairāk nekā attiecīgajā periodā pērn. Savukārt jūlijā SEB bankā reģistrēts lielākais piešķirto mājokļa kredītu skaits un apjoms pēdējo astoņu gadu laikā – klientiem piešķirts finansējums 13,95 milj. eiro apmērā.

Likmes zemas

Šogad mājokļu aizdevumu likmes būtiski nav mainījušās, novērojis K. Dreimanis. Gan populārākās bāzes likmes, gan pievienotās banku likmes ir saglabājušās aptuveni tajā pašā līmenī, kādas tās bija 2016. gada beigās. Tas kopumā rada ļoti zemas procentu izmaksas vairumam aizņēmēju. Arī tuvāko 12 līdz 15 mēnešu periodā procentu likmju ziņā nav sagaidāmas būtiskas izmaiņas, prognozē eksperts. Tomēr, plānojot jaunas ilgtermiņa saistības, aizņēmējiem vajadzētu apzināties, ka pašreizējās kredītu izmaksas vēsturisko izmaksu kontekstā ir ļoti zemas. Analizējot savu maksātspēju, aizņēmējiem ilgtermiņā ir jāplāno par vismaz diviem līdz trijiem procentu punktiem augstākas kopējās likmes, jo, kaut arī pašreizējais trīs mēnešu Euribor līmenis ir aptuveni mīnus 0,3%, vēsturiski šīs likmes ir svārstījušās līdz pat 5% līmenim, atgādina eksperts.

Programma jāattīsta

Mājokļu pircēju vidū aizvien būtiska problēma ir pirmās iemaksas sakrāšana mājokļa iegādei. Kā liecina jaunākais AS Swedbank Mājokļu pieejamības indeksa pētījums, lai standarta mājsaimniecība ar vidēju ienākumu līmeni sakrātu naudu pirmajai iemaksai (15% apmērā no aizdevuma summas), nepieciešami aptuveni divi gadi. Apiet to var ar Altum īstenotās valsts atbalsta programmas palīdzību, kas ļauj ģimenēm ar bērniem iegādāties mājokli pat, ja pirmā iemaksa nav sakrāta. Banku aizdevumu īpatsvars ar Altum gan atšķiras atkarībā no konkrētās kredītiestādes politikas, taču dati liecina, ka lielāko kreditētāju vidū tas vidēji sasniedz 50%.

M. Saulājs uzsver, ka Altum īstenotā valsts atbalsta programma vēl aizvien ir būtisks tirgus virzītājs un šobrīd apmēram 40% no piešķirtajiem kredītiem ir ar Altum atbalstu.

K. Dreimanis novērojis, ka aizdevuma summas ar Altum galvojumu vidēji ir par aptuveni 20 tūkst. eiro lielākas nekā aizdevumu summas bez galvojuma. 2016. gadā vairāk nekā 20% no Nordea aizdevumiem ir bijuši ar Altum galvojumu. «Ņemot vērā, ka pirmās iemaksas jautājumu šobrīd ir iespēja atrisināt ar pieteikšanos valsts atbalsta programmai, šīs programmas loma ir kritiska, ja runā par mājokļu kreditēšanas tirgus stabilu attīstību,» uzsver A. Balcers. Praksē ir novērojams, ka vajadzība pēc valsts atbalsta mājokļa iegādē ir diezgan plašai sabiedrības daļai, un tāpēc ir svarīgi domāt ne tikai par šīs programmas turpināšanu, bet arī izvērtēt iespējas tās paplašināšanai, piemēram, padarot to pieejamu arī jaunajiem speciālistiem.

I. Pinka uzskata, ka Altum programma būtu jāpaplašina attiecībā uz jaunām ģimenēm bez bērniem un, iespējams, jaunajiem speciālistiem, kuri vēl nav izveidojuši ģimeni, bet ir ieguvuši profesionālo, augstāko izglītību. Par pēdējo tiek jau runāts Latvijas Komercbanku asociācijā un ir jau iesniegti priekšlikumi ministrijā.

Bankā Citadele šā gada pirmajā ceturksnī vidējais hipotekārais aizdevums bija par summu 46 800 eiro, Altum programmas vidējais aizdevums bija nedaudz mazāks – 40 900 eiro.