Postpadomju telpā nekustamā īpašuma pārvaldīšanā un attīstībā ir līdzīgas problēmas

ēku apsaimniekošana

Dīvokļu saimnieki lēnām izaug līdz apziņai par kop- īpašuma uzturēšanu un nepieciešamajiem ieguldījumiem. Šādus secinājumus izdarīja vairums no jomas speciālistiem, kuri pagājušajā piektdienā Jelgavā piedalījās konferencē Mājokļu pārvaldīšanas pieredze un attīstība. Taču situācija mainās, kopš Eiropas Savienība prasa uzlabot ēku energoefektivitāti un valsts ir iesaistījusies finansējuma nodrošināšanā. Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldes (NĪP) organizētā konferencē piedalījās nozares speciālisti no Latvijas, Vācijas un Baltkrievijas.

Maina formu

Latvijā situācija mājokļu pārvaldīšanā pirms 20 gadiem bija līdzīga Austrumeiropai. Tomēr tiesiskais regulējums dažādās valstīs radījis atšķirīgus risinājumus kopīpašuma apsaimniekošanā. Galvenais mērķis visiem ir līdzīgs – energoefektīvu mājokļu radīšana, kā arī nodrošināšana ar mājokli sociāli neaizsargātas grupas.

Jelgavas pilsētas domes priekšsēdētājs Andris Rāviņš konferencē atzina, ka radīt jaunu ēku apsaimniekošanas modeli pirms 20 gadiem bija liels izaicinājums.

«Katrs atbildīgs par savu īpašumu,» uz galveno mērķi, kas bija jāsasniedz, norādīja A. Rāviņš. Īrnieks bija pieradis, ka ar vienu zvanu pietiek, lai novērstu komunālās problēmas, turklāt tā, ka nepieaug rēķins. Jelgavas NĪP ir dibināta pirms 20 gadiem, un tās valdes loceklis Juris Vidžis skaidro, ka pirmās ēkas Jelgavā tika atjaunotas ar Austrumeiropas mājokļu apsaimniekošanas iniciatīvas (IWO) atbalstu, kas joprojām jelgavniekiem sniedz vērtīgus padomus. Jelgavas NĪP ir kā piemērs paradigmu maiņai nozarē.

Vācijā vispirms renovēja

Vācijā no sākuma renovēja ēkas un tikai tad tās varēja nonākt iedzīvotāju īpašumā, uz lielāko atšķirību norāda IWO direktors Knuts Hollers. «Mums ir līdzīga kultūra, mums savulaik ir tapušas līdzīgas būves, bet tagad nozarē Vācijā un Latvijā ir būtiskas atšķirības. Vācijā dzīvokļi netika privatizēti kā Latvijā. Vācijā ēkām tika veikta sanācija, un tad tos varēja nopirkt. Vācijā ir daudz investoru, kas vēlas ieguldīt naudu nozarē. Arī valsts mēģina iesaistīties, jo dzīvokļu tirgū valsts pilda arī sociālo dzīvokļu pieprasījumu. Taču Vācijā dzīvokļi iedzīvotājiem netika piešķirti kā Latvijā bez maksas, tie bija jāpērk,» stāsta K. Hollers. Latvijas problēmu K. Hollers definē kā īres dzīvokļu trūkumu, tas ierobežo darbaspēka mobilitāti. Esošajam dzīvojamam fondam brīvajā tirgū ir augsta cena, ko jaunās ģimenes un speciālisti nevar atļauties.

Nākamais K. Hollera ieteikums: «Ir jāatrod risinājums, kā privatizētajos īpašumos saimniekiem likt būt atbildīgiem. Piemēram, pensionāri nedrīkstētu būt bremzes renovācijai. Mūsu mērķis Latvijā ir kopā ar Latvijas kolēģiem īstenot interesantus un inovatīvus projektus un dalīties pieredzē.»

Maz jaunu māju

Tikai 2% ēku Latvijā ir uzceltas laika posmā no1993. līdz 2014. gadam, ziņo Ekonomikas ministrijas (EM) Mājokļu politikas departamenta direktora vietniece Dace Vītola. Vairums ēku celtas līdz 1945. gadam – 45%.

Ministrija šopavasar veikusi aprēķinus, kas parāda, ka pieprasījums pēc mājokļiem reģionos netiek līdzi piedāvājumam. Turklāt zemā iedzīvotāju pirktspēja reģionos neveicina īres namu būvniecību un investoru iesaistīšanos. Pēc EM aplēsēm, 80% mājsaimniecību ienākumi ir par mazu, lai iegādātos jaunu mājokli.

Pārvarēt skepsi un dzīvokļu īrniekiem vienoties par ēkas renovāciju – tāda joprojām ir mājokļu politikas virzība. Ieguvējas būs daudzdzīvokļu ēkas, kuras spēs motivēt pieņemt lēmumu par ēkas renovāciju, norāda Valsts attīstības finanšu institūcijas Altum Energoefektivitātes programmu departamenta projektu vadītājs Māris Eliņš.

Brauc pēc pieredzes

«Ja salīdzina situāciju Latvijas un Baltkrievijas nekustamā īpašuma pārvaldīšanā, tad jāsecina, ka Baltkrievijā vairāk valsts piedalās procesā. Valsts vairāk iegulda naudu ēku remontdarbos. Tas, no vienas puses, risina īres dzīvokļu problēmu. Bet valsts atbalsts nesekmē apziņas radīšanu, ka dzīvokļu īpašniekiem pašiem jāpieņem lēmumi par īpašumiem. Latvijā ir daudz praktiķu, kas Baltkrievijā palīdzēs dzīvokļu īpašniekiem kļūt par procesa dalībniekiem,» savu mērķi Latvijā pamato Starptautiskās pārvaldnieku asociācijas izpilddirektors Genādijs Kaļonovs. Viņš novērojis, ka Latvijā augsto siltumenerģijas cenu dēļ cilvēki saprot, kāpēc nepieciešams ēku renovēt. Latvijā īrniekiem ir finanšu instumenti, kā mērķi sasniegt. Baltkrievijā pārsvarā šie instumenti ir vietējās pašvaldības, kuras ieceļ valsts pārvaldnieku un atrod naudu, bet cilvēki paliek maliņā. «Vēl interesanta ir atšķirība, ka Latvijā un citās Baltijas valstīs baltkrieviem nekad nerāda puķu dobes pie mājas vai gleznas, kuras izliktas kāpņu telpā. Rāda jauno siltumapgādes mezglu un stāsta, cik daudz enerģijas ietaupīts. Baltkrievijā ir otrādi – ja atbrauc vācu kolēģi, viņiem parāda skaistu dobi. Tas nozīmē, ka Balkrievijas iedzīvotāji vēl nav saskārušies ar augstiem komunālajiem maksājumiem. Viņi vēl nesaprot, ka galvenais ir inženierkomunikāciju izbūve,» pauž G. Kaļonovs. Vācijas mājokļu pārvaldīšanas speciālisti norādīja, ka vācu ģimenes sapnis ir ģimenes mājas iegāde.

«Baltkrievijā ir joks – ja baltkrievs nerealizē savu sapni un nav nopircis dzīvokli paneļu mājā, tad viņš ceļ kotedžu pie Minskas. Kopumā pie mums notiek līdzīgi procesi kā citur. Baltkrievijā ir ļoti daudz jauno ģimeņu, kuras uzskata, ka naudu vajag ieguldīt ceļošanā, izglītībā, nevis īpašuma iegādē. Aug paaudze, kura saprot, ka arī īrēt dzīvokli ir normāli.»