Rimi jau iekārtojas jaunajās noliktavās; MMD Serviss pārcelsies nākamgad

Loģistika

Tā sarunā ar Dienas Biznesu par vēl pirms 2007.gada pasaules finanšu krīzes Ķekavas novadā uzsākto noliktavu izveides projektu teic VGP izpilddirektors Andrejs Konstantīns. Ar galarezultātu esot apmierināti, kaut arī projekta īstenošana valsts ekonomiskās lejupslīdes dēļ ievilkusies. Projekta attīstību būtiski iekavējis arī tas, ka savulaik atcelts teritorijas plānojums šim reģionam. Laika ziņā pats par sevi tas gan neesot īpaši spožs rādītājs, taču Baltijas reģionā kopumā šajā laikā VGP grupai ir labi rādītāji. Proti, Tallinā veiksmīgi realizēti divi projekti 120 tūkstoš kvadrātmetru apjomā. Savukārt Latvijā izdevies šo objektu – divas ēkas ar kopumā 60 tūkstošiem kvadrātmetru – iznomāt rekordīsā laikā, tas ir, sešos mēnešos. Šajā laikā VGP grupa arī izaugusi. Pirms 10 gadiem tajā bijis apmēram 30 darbinieku, bet tagad – jau teju 160.

Kas dzīvos namiņā?

Patlaban grupā izstrādāts korporatīvais standarts, proti, 12 mēnešus pēc investīcijām zemes iegādē jāsākas naudas plūsmai – jābūt nomniekam, kas ģenerē ienākumus. Ķekavas projekta gadījumā sākts ar spekulatīvu būvniecību (bez konkrēta nomnieka) 20 tūkstoš kvadrātmetru apmērā, tagad ir pabeigta visa pirmā ēka 35 tūkstošu kvadrātmetru apmērā, kā arī tiek būvēta otra ēka. Pirmo ēku 23 tūkstošu kvadrātmetru apjomā nomā Rimi, tostarp 990 kvadrātmetru telpas darbinieku vajadzībām (birojs, ģērbtuves). Telpas ir pielāgotas klienta vajadzībām, lai tas varētu darboties visos trīs temperatūras režīmos, proti, ir noliktavas arī ar temperatūru +2 līdz +6, kā arī -24.

Atlikušo ēkas daļu un otru 25 tūkstošu kvadrātmetru ēku nomā MMD Serviss. DB iepriekš rakstījis, ka šī kompānija sniedza pakalpojumus Krievijas alkohola produkcijas importētājiem, kas iegādājas alkoholiskos dzērienus no pasaules lielāko brendu turētājiem. Telpas šim klientam paredzēts uzbūvēt līdz februārim pirmajā ēkā un līdz maija vidum otrajā ēkā. Sākotnējā noliktavu grīdas nestspēja bijusi iecerēta 5 t/m2, taču iespējami lielāka šī klienta kravu svara dēļ palielināta līdz 7 t/m2. Abās noliktavās ir sprinkleru sistēma, kvalitatīvs LED apgaismojums, kā arī atbilstoša izolācija, lai vasarā tās neuzkarstu, bet ziemā saglabātu siltumu.

Cenas kāpj

Vaicāts, vai izdevies, kā sākotnēji plānots, iekļauties izmaksās zem 500 eiro/m2, A.Konstantīns norāda, ka vēl jau būvniecība nav pabeigta, taču piebilst, ka pēdējā pusgada laikā atsevišķās pozīcijās izmaksas augušas pat vairāk nekā par 20%. Galvenais iemesls – algu kāpums. Lai ievērotu būvniecības termiņus, citu iespēju patlaban attīstītājiem neesot kā maksāt būvnieka prasīto.

Tas viss atgādinot laiku pirms 10 gadiem, kad visiem visu vajadzēja, termiņi neeksistēja, cenas auga, bet beigās bija krīze: «Kādā brīdī tam ir jāapstājas.» VGP grupa gan iepriekšējās krīzes mācības ņēmusi vērā un ir gatava arī krasai situācijas maiņai, ja tāda tiktu piedzīvota nākotnē.

Ārēja un iekšēja konkurence

Runājot par konkurenci, viņš atzīmē: ja neskaita konkrētiem klientiem būvējamas telpas līdz 5 tūkstošiem kvadrātmetru, aktīvi darbojas Piche, veidojot industriālo parku pie lidostas, tāpat ir kāds lietuviešu attīstītāju īstenots projekts. «Ja man būtu iespēja uzbūvēt 20–30 tūkstošu kvadrātmetru telpas, tām uzreiz varētu atrast nomnieku,» pieprasījumu tirgū vērtē A.Konstantīns, piebilstot, ka vēl kādus pāris gadus šāda situācija varētu turpināties.

Uz jautājumu, vai nav doma pašiem nopirkt apkārtējās zemes un projektu paplašināt, viņš teic, ka to varētu darīt, ja nebūtu jāsāk no nulles. Proti, projekta saskaņošana, ieskaitot detālplānojuma izstrādi, nenotiek pietiekami ātri, lai atbilstu jau minētajiem VGP grupas uzstādījumiem. Līdz ar to veidojas iekšēja konkurence par to, kur labāk projektus attīstīt. Spānijā grupai bija divi, tagad ir četri projekti, Vācijā 12, tāpat VGP ieiet Itālijā, Francijā un Holandē, kur potenciālā atdeve ir ātrāka nekā Latvijā. Holandē pēc ģenerālplāna izstrādes, kur paredzēts izbūvēt 150 tūkstoš kvadrātmetru telpu, projektam nomnieki atrasti dažu nedēļu laikā. «Grupā tiek izvērtēts, cik efektīvi tiek izlietots finansējums un cilvēkresursi.»

Baltijā A.Konstantīns darbojas viens, nodrošinot, lai viss projektā darbotos, taču praktiski visu pārējo – projektēšanu, būvniecību, juridiskos u.c. pakalpojumus – nodod ārpakalpojumā, kas dod vajadzīgo elastību, ja nepieciešamas kādas izmaiņas. Patlaban VGP neplāno jaunus projektus ne Latvijā, ne citās Baltijas valstīs, ja vien nebūs jau konkrēts klients, kam vajadzīgs zināms telpu apjoms. Runājot par nākotnes iespējām Rail Baltica īstenošanas rezultātā (loģistikas parks pie Salaspils, potenciāls attīstībai pie Rīgas lidostas), viņš uzsver, ka 11 gadu laikā tikai viens klients interesējies par to, vai būtu iespējams pieslēgums dzelzceļam. Viņaprāt, tas liek uzdot jautājumu par Rail Baltica nepieciešamību biznesam kā tādu.

Vaicāts, vai lielu spēlētāju, kā, piemēram, IKEA, ienākšana tomēr nepaver iespējas attīstītājiem darboties arī Baltijā, A.Konstantīns norāda, ka teorētiski tā tas ir, taču praksē daudzi veikalu tīkli mēdz īstenot projektus paši, un jautājums atkal ir par investīciju atdeves ātrumu. Tādēļ jau divus trīs gadus VGP aktīvi meklē iespējas attīstīt projektus Skandināvijā. Arī tur process nav ļoti ātrs, jo, piemēram, pašvaldību zemju gadījumā teritorijas plānojums prasa divus gadus, turklāt var būt nepieciešama papildu izpēte, ja tiek atklāts kāds rets dzīvnieks u.tml. Pēc viņa teiktā, niša, kas domāta vidējam vai mazajam biznesam, kam būtu nepieciešami 5–10 tūkstoši kvadrātmetru uz 5–10 gadiem, nav aizpildīta, jo patlaban šie komersanti pamatā nomā 60.–80.gados būvētas renovētas ēkas.

Citos reģionos

Runājot par grupas darbību citos reģionos, A.Konstantīns atzīmē, ka VGP, piemēram, īsteno projektu Amazon vajadzībām Vācijā. Īpašais šajā gadījumā ir ierastās 10 metrus augstās noliktavu ēkas izveide trīs stāvos. Tā kā nomas līgums noslēgts uz 20 gadiem, tad nav jāuztraucas, kam ēku piedāvāt, ja klients pēkšņi izdomātu aiziet. VGP grupas klientu portfelis, pēc viņa teiktā, ir labs piemērs e-komercijas straujajai attīstībai.

Apmēram puse VGP telpu nomā loģistikas uzņēmumi, 30% – ražotāji, padsmit % – e-komercijas spēlētāji. Čehijā viens no klientiem ir parfimērijas tirgotājs internetā – sākumā tas nomājis 800 kvadrātmetru noliktavu, pēc pāris gadiem jau 4 tūkstošus kvadrātmetru, bet tagad 30 tūkstošus kvadrātmetru. Igaunijā viens no klientiem ir Post 11 (Igaunijas Pasta un Ķīnas komersanta kopuzņēmums), kas veic Alibaba piegādes Eiropā.

VGP ir arī atsevišķi savdabīgi projekti. Piemēram, Vācijā vienai no ēkām jumts noklāts ar saules baterijām un kokiem, jo pašvaldība uzstājusi – ja gribat apgūt šos 20 tūkstošus kvadrātmetru, tad [nocirstie] koki jāaizvieto ar jauniem. Īpaši videi draudzīgu ēku izmaksas gan ir par 20–30% augstākas nekā parastām noliktavām. Klienti, kas tādas pieprasa, ir liels retums, jo pamatā tiek vērtēta nomas maksa. Reizēm kompāniju menedžeri pat neiedziļinās – vismaz sākotnēji – kopējās izmaksās, un nākas klientus pārliecināt, ka apkures izmaksu dēļ kopumā nebūs ieguvums no zemākas nomas maksas.