Rīgā attīstīt nekustamā īpašuma projektus ir daudz sarežģītāk un ir būtiski lielāka birokrātija nekā Pierīgas pašvaldībās

Būvniecība

Galvaspilsētā projekta saskaņošana var ilgt teju pusgadu, bet, piemēram, Mārupē tā notiek nedēļas laikā. Tādēļ industriālās projektēšanas un būvniecības uzņēmums Piche, kas nodarbojas arī ar industriālo parku attīstīšanu, Rīgā nestrādā. To intervijā DB stāsta SIA Piche valdes priekšsēdētājs Pēteris Senkāns.

Sākšu ar tradicionālo jautājumu – kāds jums bija 2018. gads un kādu prognozējat šo?

Pagājušais gads bija ļoti veiksmīgs – pieauga gan peļņa, gan apgrozījums. Lai gan neesam vēl aprēķinājuši precīzas summas, jau tagad zināms, ka peļņa, salīdzinot ar 2017. gadu, būs augusi vairākas reizes.

Kas bija peļņas pieauguma pamatā?

Īstenojām Ulmaņa parka projektu, kur nodrošinājām visu, sākot ar zemes pirkšanu un beidzot ar projektēšanu un būvēšanu. Ulmaņa parku pārdevām kompānijai East Capital, un tas būtiski ietekmēja mūsu labos peļņas rādītājus. Līdztekus īstenojām arī vairākus nopietnus būvniecības projektus. Arī šo gadu prognozējam ar peļņas pieaugumu.

Kādi šogad būs jūsu lielākie projekti?

Pašlaik strādājam pie Lidostas parka pirmās kārtas īstenošanas, tas būs noliktavu, ražošanas un biroju telpu komplekss ar platību līdz 23 tūkst. kvadrātmetru. Paralēli jau projektējam šā parka otro kārtu, strādājam arī pie Ulmaņa parka otrās kārtas. Kopumā šogad strādāsim pie trim lieliem industriālajiem parkiem, kuriem esam attīstītāji, projektētāji un būvnieki. Ir arī pasūtītāju projekti, kuros neesam attīstītāji, bet tikai būvnieki un projektētāji.

Vai jūsu portfelī vairāk ir jūsu pašu vai klientu projekti?

Noteikti mūsu pašu. Pirms diviem gadiem gan situācija bija pretēja, taču pēdējā laikā pārsvarā ir projekti, kur paši īstenojam visu, sākot no projektēšanas līdz būvniecībai, un darām to uz savas zemes. Es teiktu, ka pašlaik mūsu kā attīstītāju projekti ir 75%. Varu palepoties, ka savus projektus attīstām vidēji divas līdz trīs reizes ātrāk nekā vidēji nozarē.

Kā jūs to varat nodrošināt?

Panākumu atslēga ir tā, ka esam gan attīstītāji, gan izpildītāji. Vienā komandā strādā gan arhitekti, gan projektētāji, gan inženieri un būvnieki. Un, ja paši arī esam pasūtītāji, tad lēmumus varam pieņemt daudz ātrāk nekā tad, ja attīstītājs ir klients, ar kuru saskaņošanas process ir krietni garāks.

Vai strādājat tikai Pierīgā?

Mēs strādājam tikai Mārupē, Rīgā nestrādājam vispār. Tas ir saistīts ar galvaspilsētā valdošo birokrātiju. Pierīgas pašvaldības, piemēram, Stopiņi un Mār- upe, ir attīstītājiem daudz draudzīgākas. Mārupē projektu varam īstenot gada laikā, bet Rīgā tam būtu nepieciešami divi gadi. Kompānijas, kas vēlas ienākt un strādāt Latvijas tirgū, nav ar mieru tik ilgi gaidīt telpas. Tās šīm kompānijām ir vajadzīgas jau pēc gada vai pat ātrāk.

Ar ko ir saistīts tas, ka Rīgā projektu īstenošana ir daudz lēnāka?

Ar ļoti lēno saskaņošanu ar Rīgas būvvaldi un citām pašvaldības iestādēm. Mums bija projekts Rīgā, kuru sākām projektēt vienlaikus ar Ulmaņa parku, kas jau ir uzbūvēts. Savukārt Rīgas projekts vēl pat nav sākts būvēt, jo ir aizķeršanās gan ar Rīgas būvvaldi, gan ar uzņēmumu Rīgas ūdens.

Tātad Rīgas pašvaldība un tās iestādes strādā mazāk efektīvi nekā citas pašvaldības?

Tas vēl ir maigi teikts. Viens piemērs – aiznesot projekta dokumentus uz Mārupes pašvaldību, pēc nedēļas dabūjam komentārus, bet Rīgā pēc likumā noteiktā termiņa – viena mēneša, kad jāsniedz atbilde – saņemam paziņojumu, ka dokumentu izskatīšanas laiks tiek pagarināts, kas principā nav likumīgi. Bija gadījums – mums atnāca no Rīgas atbilde par kādu kļūdu, mēs to izlabojām, iesniedzām dokumentus vēlreiz. Tad vēl pēc mēneša atnāca paziņojums par citu atrastu kļūdu. Jautājums – kādēļ vienā reizē netiek norādīts uz visām kļūdām? Turklāt tās var apstrīdēt. Un ir bijuši gadījumi, ka Ekonomikas ministrija ir pateikusi, ka mums ir taisnība, taču Rīgas būvvalde par to neliekas ne zinis. Mārupē projektu var apstiprināt nedēļas laikā, bet Rīgā tas prasa pusgadu. Es nemaz nerunāju par absurdu, ko Rīga ir paziņojusi, – tai augstceltnes vispār nav vajadzīgas. Tā nav sakritība, ka arī IKEA savus projektus attīsta ārpus Rīgas.

Vai Rīgā esat saskāries arī ar korupcijas riskiem?

Mēs nekad kukuļus neesam maksājuši un nemaksāsim. Tādēļ nepiedalāmies publiskajos iepirkumos, jo tur situācija ar kukuļu prasīšanu ir traģiska.

Vai tas nozīmē, ka jūs ar publisko sektoru nestrādājat?

Pašlaik mums ir divi projekti, kurus īstenojam sadarbībā ar savu klientu, kurš piedalījās iepirkumā. Runa ir par diviem muitas punktiem Ventspilī un Liepājā. Taču paši iepirkumos nepiedalāmies.

Jūs minējāt, ka šogad viens no lielākajiem projektiem ir Lidostas parks. Pastāstiet, lūdzu, par to sīkāk.

Projektu plānojam pabeigt šogad. Šajā parkā plānojam ieguldīt ap 13 miljoniem eiro. Divas trešdaļas parka jau esam izīrējuši, atlikušo izīrēsim janvārī. Pašlaik vēl neesam izlēmuši, vai parku pārdosim vai paturēsim sev. Mēs savus parkus paši arī apsaimniekojam, vismaz būvniecības garantiju laikā noteikti.

Vai, strādājot tikai Mārupē, nebaidāties, ka kādā brīdī pietrūks jums nepieciešamās zemes?

Domāju, ka ar brīvajām zemēm problēmu nebūs, drīzāk risks ir Latvijas ekonomikas atdzišana. Pašlaik biroju telpu Rīgā pietrūkst, tādēļ lielā pieprasījuma dēļ visas klientu vēlmes pat nevaram apmierināt. Jāteic, ka mūsu nomnieki pārsvarā ir ārzemju kompānijas.

Sakritība vai likumsakarība?

Ņemot vērā Lidostas parka atrašanās vietu, noteikti likumsakarība.

Cik asa ir konkurence industriālo parku attīstībā un būvniecībā?

Tā kļūst asāka, bet esam gatavi agresīvi strādāt pie noteikumu un kvalitātes uzlabošanas klientiem. Tāpat strādājam pie parku modernizācijas. Šobrīd daudz strādājam pie tā, lai katrs mūsu nākamais projekts būtu arvien vairāk vērsts uz zaļo domāšanu.

Vai savus nomniekus jūs meklējat vēl projekta attīstības stadijā?

Jā, kad ir iegādāta zeme un gatava projekta skice, to piedāvājam nomniekiem, un tad projektu pielāgojam tā vajadzībām.

Es to jautāju tāpēc, ka par pašvaldību attīstītajiem industriālajiem parkiem uzņēmēji teic, ka vēlas, lai pēc iespējas agrīnā stadijā ņem vērā viņu vēlmes, piemēram, kanalizācijas vai elektrības nepieciešamās jaudas dažādiem uzņēmumiem būs atšķirīgas.

Jā, šīs ir lietas, kuras mēs noteikti pielāgojam savu nomnieku vajadzībām. Klientam telpas vajag pusgada, gada laikā un tādas, kādas viņam nepieciešamas, tostarp arī visām inženierkomunikācijām ir jābūt atbilstošām.

Kā jūs atrodat nomniekus?

Ņemot vērā nišā pieaugušo konkurenci, aizvien lielāka loma ir reputācijai. Ja tā ir laba, klienti paši par konkrēto projektu interesējas. Protams, izmantojam arī starpniekus. Piemēram, uzņēmums Latvia MGI Tech ar vairāku miljardu eiro apgrozījumu pie mums nonāca ar LIAA starpniecību.

Vai, strādājot ar ārvalstu investoriem, esat sapratis, kas viņiem ir galvenais, lai izšķirtos par investīciju veikšanu?

Pats galvenais – cik viņiem būs ērti (no visiem viedokļiem) konkrētajā vietā strādāt. Ja tie saprot, ka Viļņā strādāt ir ērtāk un labāk, uzņēmumi neizvēlēsies Rīgu. Un otrādi. Es teiktu, ka primāri ir infrastruktūra un darbaspēks un tikai tad nodokļi. Protams, pēdējā laika nodokļu izmaiņas ir ļoti apsveicamas un uzņēmējdarbības vidi uzlabojošas.

Kā jūsu uzņēmumam sokas ar darbaspēka piesaisti?

Mums pagaidām tas izdodas veiksmīgi, lai gan jāteic, ka piesaistām arī strādājošos no trešajām valstīm.

Vai atbalstāt iecerēto ģenerālvienošanos būvniecības nozarē?

Noteikti, jo aplokšņu algas ir liela problēma nozarē. Pozitīvi vērtējam arī elektronisko darba laika uzskaiti, kas ieviesta visos mūsu objektos.

Pavasarī Ekonomikas ministrija virzīs grozījumus Būvniecības likumā, kur klupšanas akmens, par kuru nevar vienoties nozare, ir – kam jāuzņemas atbildība par trešajām pusēm nodarītajiem zaudējumiem. Tā kā jūs vienlaikus esat gan būvnieks, gan attīstītājs, tad kāds ir jūsu viedoklis?

Domāju, ka atbildība jāuzņemas ģenerāluzņēmējam. Ja būvnieks ir kompetents, tas arī pamana kļūdas projektā. Attīstītājs nekad nebūs tik kompetents kā būvnieks.

Sarunu noslēdzot, vai piekrītat, ka viens no nozares būtiskākajiem izaicinājumiem ir kāpināt produktivitāti?

Noteikti. Ir ļoti liels darbinieku īpatsvars, kas nemāk strādāt ātri un efektīvi. Es teiktu, ka 70% būvniecībā nodarbināto ir problēmas ar to, kā viņi domā un kā uztver darbu. Viņi nesaprot, ka maksā nevis vienkārši par to, ka esi atnācis uz darbu, bet par to, ka strādā labi, ātri un kvalitatīvi. Uzņēmējam svarīgākais ir nevis nostrādātās stundas, bet izdarītais darbs.

Tajā pašā laikā ir pārmetumi uzņēmējiem, ka ir vairāk jāiegulda modernās tehnoloģijās, jāoptimizē procesi un jāmazina roku darba īpatsvars.

Tam es pilnīgi piekrītu. Piemēram, Pic- he jau piecus gadus strādā ar tā saukto BIM sistēmu un tās automatizāciju, mūsu kompānijā būvkonstrukciju projektēšanai tiek izmantotas sistēmas, kas mēnešu darbu var veikt minūšu laikā. Būvniecībā pilnībā reducēt līdz minimumam roku darbu ir grūti, bet domāju, ka piecpadsmit gadu laikā būvlaukumos varēsim redzēt robotus.