Aizvien vairāk uzņēmumu telpas savai darbībai izvēlas nevis iegādāties savā īpašumā, bet nomāt

Nekustamais īpašums

Tādējādi iespējams uzņēmuma resursus koncentrēt attīstībai, strādāt profesionāli apsaimniekotās un mūsdienu prasībām atbilstošās telpās, kā arī daudz elastīgāk reaģēt uz tirgus pārmaiņām, piemēram, ja nepieciešams paplašināties. Līdz ar to novērojams, ka aizvien vairāk uzņēmumu telpas nomā un patlaban tirgū trūkst kvalitatīvas telpas nomai. Nākotnē pieprasījums varētu saglabāties augsts un cenas – sekot šīm tendencēm, dodoties augšup.

Pieprasa daudzi

«Jāatzīmē, ka pēdējo 15 gadu laikā industriālo platību noma bijusi gana pieprasīta visās Baltijas valstīs, tai skaitā Latvijā,» raksturo Colliers International partneris Ēriks Bergmans. Pēc viņa teiktā, šādu telpu pieprasījums pieauga uzreiz pēc krīzes 2008.–2009. gadā, jo vairāki uzņēmumi saprata, ka noma var sniegt zināmu elastību attiecībā uz telpām, – gadījumā, ja aktivitāte samazinās vai palielinās, uzņēmumam ir lielāka elastība nodrošināt sev attiecīga izmēra platības, pārbraucot citur vai paplašinoties esošo telpu, industriālā parka ietvaros. Savukārt, ja telpas ir īpašumā, uzņēmuma izvēles iespējas ir ierobežotas, un, ja telpas vairs neatbilst prasībām, tad tā vietā, lai attīstītu savu darbību, uzņēmuma vadībai jāmeklē gan citas telpas, gan pircējs esošajam objektam vai nomnieks, papildus rūpējoties par ikdienas apsaimniekošanas darbiem un ilgtermiņa ieguldījumiem īpašumu atjaunošanā, skaidro Ē. Bergmans.

Arī SG Capital Partners speciālistu novērojumi liecina, ka pieprasījums pēc nomas telpām saglabājas stabils. Kā stāsta kompānijas valdes priekšsēdētājs Harijs Švarcs, augstāka interese ir par lielāka izmēra telpām uzņēmumiem, kas aug un meklē iespējas apvienoties vienā ēkā vai vienā stāvā. Šādas tirgus tendences, pēc ekspertu teiktā, veicina pozitīva ekonomiskā izaugsme, efektivitāte un vēlme nodrošināt labākus darba apstākļus saviem darbiniekiem, un, ņemot vērā situāciju darba tirgū, tieši pēdējais faktors kļūst arvien noteicošāks telpu izvēlē. «Uzņēmumi ir gatavi vairāk maksāt par telpām, kas atrodas ērtākā vietā tā darbiniekiem (ļauj potenciāli vieglāk piesaistīt jaunus) un kas nodrošina tiem labākus apstākļus, sevišķi svarīgi tas ir IT nozarē,» piebilst H. Švarcs. Pēc viņa teiktā, Baltijā tendences ir līdzīgas – visās valstīs birojs, tā ērtības un atrašanās vieta kļūst par svarīgu faktoru darbinieku piesaistē un noturēšanā.

«2019. gada sākumā situācija ir pielīdzināma 2018. gada 3. ceturksnim, proti, nomas maksas intervāls nav mainījies, joprojām ir liels pieprasījums pēc mūsdienīgām ražošanas telpām ar atbilstošu piebraukšanu, teritoriju, taču tādas telpas šobrīd faktiski nav pieejamas, situāciju raksturo Latio komercobjektu darījumu vadītājs Artis Ramutis. Pēc viņa teiktā, tirgū šobrīd ir pieejamas lielās noliktavu telpu platības virs 1000 m2 gan A klasei, gan vēsturiskos padomju ēku kompleksos. Attiecīgi cenas Rīgā ir no apmēram 2–3 eiro/m2 vecajos dzelzsbetona projektos un jaunajos un renovētajos kompleksos – 3,5 līdz 4,5 eiro/m2. Savukārt joprojām deficīts ir mazās telpas (300–1000 m2) gan noliktavām, gan dažāda veida ražošanai. «Atrast kaut ko mūsdienīgu un ātrā laikā ir problemātiski, un, ja vēl nepieciešama ērti piebraucama platība ar 300–500/1000 m2 nelielu showroom, noliktavām, vieglās ražošanas platībām un tehniskajām telpām, tad vispār piedāvājumā šādu telpu gandrīz nav. Nomas maksa šādām telpām vidēji ir 6–10 EUR/m2,» stāsta eksperts.

No IT līdz ražošanai

Vērojams, ka telpas nomai lielākoties pieprasa loģistikas, IT un līdzīgās nozarēs strādājošie uzņēmumi, taču vērojama aktivitāte arī no ražošanas uzņēmumu puses. Tiesa gan, pēdējiem nomāt telpas nereti šķēršļus rada to darbības specifiskās prasības, līdz ar to nākas ēku būvēt pašiem vai kopā ar īpašuma attīstītāju, no kura plānots telpas nomāt.

Pēc Colliers International eksperta teiktā, industriālo telpu nomas tirgū aktīvākie nomnieki ir uzņēmumi, kuri apkalpo vietējo tirgu. Ņemot vērā pēdējo gadu ekonomikas pieaugumu valstī, palielinās iedzīvotāju pirktspēja un iepriekš minēto uzņēmumu apgrozījums un attiecīgi arī apjomi. Lielākoties loģistikas segmentā pieprasījums nomāt telpas ir balstīts uz vietējo uzņēmumu paplašināšanos, līdz ar to aktīvākie nomātāji ir uzņēmumi, kuru darbība ir saistīta ar loģistikas pakalpojumu sniegšanu, preču distribūciju vai pārdošanu, skaidro Ē. Bergmans. Centrāleiropā pēdējos gados ļoti liels uzsvars ir likts uz e-komercijas ietekmi loģistikas segmentā, tai skaitā nekustamajā īpašumā, viņš piebilst, uzsverot, ka, šīs nozares spēlētājiem attīstoties, tie ir kļuvuši par vieniem no lielākajiem loģistikas telpu lietotājiem. Baltijas valstīs gan šī tendence nav manāma, lai gan ir redzams straujš apjomu kāpums tā saucamās pēdējās jūdzes piegādes (last mile delivery) sektorā strādājošajiem uzņēmumiem – sīkpaku pārvadātājiem.

Vērojams, ka saglabājas augsta aktivitāte no IT jomas uzņēmumiem un pēc šādām telpām ir augsta interese arī no pakalpojumu centriem, pamanījis H. Švarcs.

Izvēlas nomāt

Vairāki Draugiem Group uzņēmumi izdarījuši izvēli par labu telpu īrei gan IT pakalpojumu sniegšanai, gan ražošanai, stāsta Draugiem Group runasvīrs Jānis Palkavnieks. Uzņēmuma centrālais birojs atrodas Ojāra Vācieša ielā 6B, un šīs telpas ir grupas īpašums, savukārt uzņēmumi Desktime.com, PerkamKopa.lv, GifCard.lv un Cēsu birojs šobrīd strādā īrētās telpās. Tāpat Mapon filiāle Barselonā un Printful ražotnes ASV un Meksikā telpas īrē. Maijā tiks pabeigta ražošanas telpu un biroju kompleksa Lidostas Parks būvniecība, kurā vairāk nekā 4000 m2 platībā atradīsies arī Printful Eiropas ražotne 80 darba vietām, šobrīd šī ražotne atrodas padomju laikā celtā ēku kompleksā Starta ielā. J. Palkavnieks uzsver, ka īrētu telpu priekšrocība ir elastīgums – iespēja ātri paplašināt vai pat pārvietot ražošanu ļoti īsā laikā. «Strauji augot biznesam, līdzekļus labāk ieguldīt attīstībā, nevis nekustamā īpašuma iegādē. Draugiem Group uzņēmumu ārkārtīgi straujie izaugsmes tempi neļauj precīzi prognozēt ražošanas un biroja telpu nepieciešamību nākotnē,» viņš stāsta. Skaidrojot lēmumu pārcelt Printful ražotni uz jaunām telpām, viņš uzsver, ka, strauji paplašinoties e-komercijas izplatībai Eiropā, kompānijai bija nepieciešamība pēc plašākām telpām un tās jau uz pārcelšanās brīdi maijā būs divreiz lielākas ar iespēju augt vēl.

Mūsdienu biznesa prasības

Runājot par to, cik sarežģīti uzņēmumam patlaban atrast atbilstošas nomas telpas, Ē. Bergmans uzskata, ka tas ir atkarīgs no vairākiem faktoriem. Viens no tiem ir ekonomiskā situācija valstī, jo, ja ekonomika iet uz augšu, tad telpas ir vairāk pieprasītas. Būtisks ir objektu skaits būvniecības stadijā konkrētajā laikā posmā, kā arī platību apjoms – jo mazāka ir platība, jo vieglāk atrast.

Eksperti gan vērtē, ka kopumā telpas atrast nav viegli, jo katram uzņēmumam ir savas īpašas prasības. Kā novērojis H. Švarcs, ir tādi kolektīvi, kas visi kopā draudzīgi grib sēdēt vienā stāvā bez starpsienām un kabinetiem, taču ir arī tādi darbinieki, kuru darbā svarīgāks ir klusums un koncentrēšanās iespējas un kuri gribēs atsevišķus kabinetus un varbūt kopīgas atpūtas un virtuves telpas. «Mēs savos objektos cenšamies pielāgoties katra nomnieka vajadzībām, un tas var aizņemt laiku gan no nomnieka, gan no mūsu puses, tāpēc process ir jāsāk savlaicīgi. Par tendencēm – līdzīgi kā pasaulē kopumā, arī Latvijā daudzi uzņēmumi atsakās no pilnīgi atvērta plānojuma un pāriet uz daļēji atvērto plānojumu vai pat iet atpakaļ uz kabinetiem. Arī virkne starptautisko pētījumu ir apstiprinājuši, ka atvērtajos biroju plānojumos darbinieki mazāk komunicē savā starpā (pretēji gaidītajam) un to produktivitāte ir zemāka. Otra tendence ir ilgtspēja – nomniekiem, sevišķi starptautiskajiem, arvien svarīgāki ir ēkas energoefektivitātes un ilgtspējas rādītāji. Bieži vien to nosaka uzņēmumu korporatīvā politika,» saka H. Švarcs.

Interese būs

Uzņēmumu interese par telpu nomu tikpat augsta saglabāsies arī nākotnē, jo īpaši to uzņēmumu vidū, kas iecerējuši paplašināties un attīstīt ražošanu vai sniegto pakalpojumu klāstu. Telpu noma ir kļuvusi par teju neatņemamu ilgtspējīga biznesa modeļa sastāvdaļu, kas nodrošina mūsdienām atbilstošas kvalitātes telpas, iespēju ieguldīt vairāk uzņēmuma resursu attīstībā un nodrošināt ērtu darba vidi. Tā ir gudra, ekonomiski pamatota un izaugsmi veicinoša stratēģija.

Prognozējams, ka nākotnē nomas maksa jaunizbūvētiem objektiem varētu nedaudz palielināties, kas ir saistīts ar pieaugušām celtniecības izmaksām un pieejamo banku finansējumu. Ņemot vērā pēdējo gadu zemo jauno projektu piedāvājumu tirgū, ir skaidri redzama tendence, ka telpas tiek iznomātas, objektam esot vēl būvniecības stadijā. Šajā procesā arī iespējams telpas maksimāli pielāgot nomnieka vajadzībām.

«Domājams, ka interese saglabāsies un uzņēmumi būs gatavi maksāt vairāk par labām un kvalitatīvām telpām labā lokācijā,» pieļauj H. Švarcs. Cīņa par darbinieku ir ļoti sīva, un birojs, tā atrašanās vieta un nodrošinātās ērtības mēdz būt gana svarīgs faktors darbinieka izvēlē par labu darba devējam.

«Paredzams, ka nākotnē e-komercijas apjomu palielinājums ietekmēs pieprasījumu, tai skaitā prasības attiecībā uz telpām, to izvietojumu,» prognozē Ē. Bergmans. Baltijas valstu kontekstā viņš min RailBaltica projektu, kas varētu nodrošināt preču piegādi no Eiropas un atpakaļ pa dzelzceļu. Ņemot vērā Rīgas ostu un jau esošo dzelzceļa savienojumu ar Krieviju, tas sniegtu ļoti interesantas iespējas Latvijai. Šie un citi faktori varētu palielināt interesi par telpu nomu. Turklāt tuvāko gadu laikā ir skaidri iezīmējušies vairāki liela apjoma projekti, kas šobrīd ir plānošanas stadijā. To realizācija noteikti pamainīs situāciju nomas tirgū.