Mājokļu nepieejamība un pieaugošas īres maksas, kas nereti apsteidz ienākumu kāpumu, ir problēma visā Eiropas Savienībā. Tas īpaši jūtams lielpilsētās, kurās koncentrētas darba vietas

Mājokļu pieejamība

Pasaules Bankas (PB) ziņojumā minēts, ka lielpilsētās 2017. gada pēdējā ceturksnī salīdzinājumā ar 2016. gada attiecīgo laika posmu mājokļa cena augusi vidēji par 4,5%. Tajā pašā laikā ir atšķirības starp dalībvalstīm. Piemēram, kopš 2010. gada Ziemeļvalstīs cena augusi par 50%. Savukārt 2017. gada 4. ceturksnī tā straujāk kāpa Īrijā (11,8%), Nīderlandē (8.5%), Čehijā (8,4%), Bulgārijā (8,2%) un Latvijā (8,1%).

Viduslaiku cietokšņi

PB savā 2017. gada ziņojumā norāda, ka mājokļi Eiropas metropolēs ir kļuvuši nepieejami to pārāk augstas īres maksas dēļ, ko radījis tas, ka pieprasījums pēc mājokļiem ir lielāks nekā piedāvājums. Lielo pieprasījumu ietekmē aizvien pieaugošā urbanizācija, kā arī nesenā migrācijas krīze, kuras dēļ būtisks daudzums migrantu ieradās Eiropas lielajās pilsētās. Franču ģeogrāfs Kristofs Guijī, rakstot par periferiālo Franciju un problēmām, ar kurām sastopas mazpilsētu iedzīvotāji, norāda, ka viņu gadījumā pārcelšanās uz lielpilsētām nav iespējama, jo metropoles ir kā viduslaiku cietokšņi, tikai mūru vietā mūsdienās ir augstās īre maksas. Vissliktākajā situācijā ir jaunās ģimenes, kas vēlas sākt patstāvīgu dzīvi, kā arī ienācēji lielpilsētās no perifērijas. Eiropas lielpilsētu mājokļu krīzi radījusi ne tikai imigrantu plūsma, bet arī urbanizācija, lauksaimniecības sašaurināšanās, tradicionālo industriālo nozaru izzušana, kuras kādreiz koncentrējās reģionos, tas nozīmē, ka cilvēki aizvien vairāk darba meklējumos tiecas uz metropolēm. Tādās lielpilsētās kā Parīze un Londona mājokļu cenu uz augšu dzen arī nerezidenti, kuri masveidā tur iegādājas nekustamos īpašumus.

PB uzsver, ka daudziem eiropiešiem proporcionāli lielāko izdevumu īpatsvaru (pat 40%) veido tieši maksājumi par mājokli, ko smagāk izjūt nabadzīgie iedzīvotāji. Vidēji ES iedzīvotāji tērē 22,5% ieņēmumu mājoklim. Te gan jāņem vērā – jo nabadzīgāka mājsaimniecība, jo vairāk tā tērē mājoklim. Par lielajām atšķirībām starp laukiem un pilsētām liecina tas, ka, piemēram, Dānijā mājsaimniecību īpatsvars, kuras tērē vairāk par 40% savu ienākumu mājoklim, ir par 11% augstāks pilsētās nekā laukos. ES uzskata, ka par mājokļa pieejamību var runāt tad, ja mājsaimniecība tam tērē ne vairāk kā 30% no ienākumiem. Pašlaik vairumā dalībvalstu mājokļu cenas aug straujāk nekā ienākumi. «Uzpūstā cena un augstā īres maksa lielākajās pilsētās izposta nākotnes izredzes miljoniem jaunu strādnieku. Tā kā lielākā daļa mājokļu pieder vecākajai paaudzei, tas izslēdz no tirgus jauno paaudzi, kas nevar atļauties dzīvot vietās ar augstākām nodarbinātības iespējam, piemēram, galvaspilsētās,» teikts ziņojumā. Ekspertus īpaši satrauc tas, ka mājokļu nepieejamība pilsētās, kur koncentrējušās darba vietas, kavē reģionālo mobilitāti un neļauj jauniem cilvēkiem no vietām ar augstu bezdarbu pārcelties. Līdz ar to veidojas reģionālā nevienlīdzība, kad jaunu cilvēku iespējas atrast darbu nosaka tas, kurā valsts daļā viņi ir dzimuši, kur atrodas viņu mājas.

Neseko cenu kāpumam

PB ziņojumā secināts, ka būtisks elements, kas ietekmē mājokļu pieejamību, ir tas, vai līdz ar cenu kāpumu pieaug arī jaunu ēku būvniecība. Ja apjomi pieaug, cena līdzsvarojas, taču sliktāka situācija ir tad, ja celtniecība stipri atpaliek no cenu kāpuma. Piemēram, Lielbritānijā, Dānijā un Rumānijā mājokļu cenu kāpumam par 1% sekojošās investīcijas mājokļu būvniecībā ir mazāk par pusprocentu, kamēr Somijā, Īrijā Itālijā un Slovēnijā 1% kāpums mājokļu cenā rezultējas investīciju pieaugumā par 1,4%.

Iemesli tam, kādēļ ir nepietiekamas investīcijas jaunu mājokļu attīstībā, ir vairāki. Starp tiem būtiskākie ir nepietiekama privātīpašuma aizsardzība, strikti zemes lietošanas ierobežojumi, pārāk augsta īrnieku aizsardzība. Līdz ar to daudzu valstu uzdevums, lai veicinātu investīcijas jaunos mājokļos, ir padarīt vaļīgākus zemes lietošanas ierobežojumus, kā arī nepārspīlēt ar īrnieku aizsardzību, kas nerada investoru vēlmi ieguldīt īres namu būvniecībā.

Kā labie piemēri PB ziņojumā piesauktas tādas valstis kā Dānija, Somija, Zviedrija, kurās ir mazs tiešo mājokļu īpašnieku īpatsvars, zemas nekustamā īpašuma darījumu izmaksas, augsta kredītu pieejamība, augsta nekustamā īpašuma aizsardzība, labas kvalitātes zemes administrēšana. Savukārt Bulgārijā, Horvātijā un Rumānijā situācija ir apgriezti pretēja: augsts tiešo mājokļu īpašnieku īpatsvars, zema pieeja kredītiem, zema privātīpašuma aizsardzība un zema zemes administrēšanas kvalitāte.

Risinājumi ļoti dažādi

PB ieskatā, pilsētas varētu veicināt jaunu mājokļu būvniecību vai esošo pārbūvi, noteiktās mērķa zonās pieļaujot lielāku apbūves blīvumu un ēku augstumu. Apbūves blīvuma un ēku augstuma ierobežojumu politika ir populāra pašreizējo māju īpašnieku vidū, taču tā noved pie mājokļu pieejamības problēmām un izslēdz no īrnieku loka jaunos profesionāļus, jaunpienācējus pilsētās un ģimenes ar zemākiem ienākumiem, kuriem grūti atrast mājokli saprātīgā tuvumā nodarbinātības centriem. Savukārt saprātīga zemes pārvaldības politika nozīmē, ka nav neadekvātu ierobežojumu zemes izmantošanai mājokļu būvniecībai, nav nepamatotu ierobežojumu ēku augstumam, ka pašvaldība nodod investoriem degradētās teritorijas mājokļu būvniecībai.

Palēnām ES, sekojot ASV un Kanādas paraugam, sāk attīsties Kopienu zemes trasti (Community Land Trust), tie ir bezpeļņas sabiedrības, kas kopienas vārdā attīsta un pārvalda mājokļus, kopienas dārzus, sabiedriskās ēkas, komerciālās telpas un citus aktīvus. 2012. gadā tāds trasts tika nodibināts Briselē, lai radītu pieejamus mājokļus ģimenēm ar zemiem ienākumiem. Briselē šī organizācija ar pašvaldības finansiālu atbalstu ir radījusi vairākas sociālās mājas.

Interesanti, ka dažādu valstu pieeja dzīvokļu krīzes risinājumam ir ļoti atšķirīga. Francija, Vācija, Īrija, Nīderlande un Lielbritānija vairāk orientējas uz ienākumu testētiem mājokļu pabalstiem, bet Dienvideiropā un Austrumeiropā saskaņā ar PB ziņojumu valsts intervence vairāk izpaužas mājokļu piedāvājuma palielināšanā (atbalsts investīcijām mājokļu celtniecībā). PB ieskatā, mājokļu pabalsti ir efektīvākais veids, kā veicināt mājokļu pieejamību cilvēkiem ar zemiem ienākumiem.

Pašlaik 28 ES dalībvalstīs ir 58 dažādas mājokļu atvieglojumu un pabalstu programmas. Ir atsevišķas programmas, kas sniedz atvieglojumus mājokļu īpašniekiem, kuri par zemu cenu īpašumu izīrē trūcīgajiem. Taču atvieglojumi namīpašniekiem tiek uzskatīti par mazāk efektīviem nekā tiešs atbalsts mērķgrupai. Ziemeļvalstīs 90% nabadzīgākās kvintiles iedzīvotāju saņem mājokļu pabalstus, bet Austrumeiropā – tikai puse. Nozīmīgs instruments mājokļu pieejamības veicināšanā ir sociālās mājas, kādas ES ir vidēji 10% no visiem mājokļiem. Ziemeļvalstīs tādas ir mazāk par 1%, kamēr Slovēnijā – 19%.