Lai radītu pievilcīgu apkaimi, nepietiek ar skaistu ēku uzbūvēšanu – jāspēj tās arī piepildīt ar saturu

Daudznozaru grupa

Tā uzskata AS Mainor Group padomes priekšsēdētājs Guido Pernits (Guido Pärnits). Viņa vadītajai uzņēmumu grupai ir dažādi darbības virzieni, bet par savu dārgakmeni viņš uzskata Ülemiste City. Šis projekts tika iniciēts 2005. gadā ar mērķi mainīt industriālo teritoriju, kur savulaik atradās Dvigatel rūpnīca, pārvērst par kaut ko nebijušu. Tās atrašanās vieta šķita izdevīga, un tagad tas tiek dēvēts par vienu no lielākajiem un prestižākajiem jaunajiem biznesa rajoniem Baltijā.

«Mēs ne tikai būvējam, bet arī radām vidi; ne tikai iekasējam naudu, bet veidojam kopienu – ne vien fizisko, bet arī intelektuālo vidi. Mūsdienu uzņēmumi, jo īpaši t.s. gudrās kompānijas, neskatās tikai uz to, vai ir labs birojs un kāda ir tā cena, bet plašāk, tostarp uz kopienu, kādi uzņēmumi tur jau strādā, kādi papildpakalpojumi tiek nodrošināti,» skaidro G. Pernits. Ülemiste City apkārtni attīsta AS Mainor Ülemiste sadarbībā ar AS Technopolis Ülemiste, kur 49% kapitāldaļu pieder Mainor Ülemiste un 51% – somu nekustamā īpašuma kompānijai Technopolis PLC. «Bija laiks pirms krīzes, kad mums nedaudz trūka finanšu, un tad mēs pārdevām 1/3 teritorijas somu kompānijai Technopolis, bet mums tajā joprojām pieder 49% kapitāldaļu. Arī somu partneru loģika ir tāda pati kā mums – gudro kompāniju piesaiste un telpu noma,» viņš teic.

Pilsēta pilsētā

Ülemiste City nomnieku vidū ir vairāk nekā 380 organizācijas, tostarp daudzas nozīmīgākās Igaunijas IT kompānijas. 21% no nomniekiem ir ārzemju uzņēmumi. Apkārtnē strādā vairāk nekā desmit tūkstoši cilvēku, tostarp 10% ārzemnieku no 50 dažādām valstīm, bet Ülemiste City mācību iestādēs izglītojas 2200 skolēni un studenti. Paredzēts, ka 2020. gadā Ülemiste City ieņēmumi no nomas un pakalpojumiem sasniegs 30 miljonus eiro. Colliers ieskatā, Ülemiste City projekta vērtība 2018. gada beigās sasniedza 277 miljonus eiro.

Kompāniju izveidoja G. Pernita tēvs Ilo Pernits (Ülo Pärnits), un pirmsākumos tā nodarbojās ar konsultācijām un apmācībām «Kad padomju ekonomika pārgāja uz tirgus ekonomiku, bija interesants laiks un bija daudz lietu, ko mācīties cilvēkiem un uzņēmumiem. 90. gadu sākumā apmācības bija mūsu pamatbizness,» saka G. Pernits. Ar kompānijas palīdzību dibināti daudzi mazi uzņēmumi, tā ir līdzdarbojusies arī vairāku banku izveidē. Tāpat Mainor Baltijā ieveda biznesa laikrakstu Äripäev. Uzņēmumu grupā ir bijušas vairākas ražotnes, bet tagad palikusi tikai viena, kas izgatavo logus un durvis. «Ir bijuši grūti laiki, bet pēdējos divus gadus jūtamies diezgan komfortabli. Metāla ražošanā vairs nedarbojamies, to virzienu esam slēguši. Daļa ražošanas biznesa ir palikusi, bet tā nav mūsu pamatnodarbošanās. Šodien pamats ir Ülemiste City. Vēl strādājam ar enerģētiku, bet galvenokārt ideja ir nodrošināt ar enerģiju visu Ülemiste City apkārtni. Mums ir savi projekti arī saistībā ar vēja enerģiju, bet šajā jomā vēl nekas nav pamanāms, jo šobrīd notiek priekšdarbi, lai iegūtu būvniecības atļaujas un citu, tas prasa laiku, turklāt vēja enerģija ir diezgan jutīgs jautājums Igaunijā. Daudzi cilvēki un institūcijas ir pret to – militāro, vides vai sociālo iemeslu dēļ,» viņš teic.

Līdzīgs pievelk līdzīgu

Šobrīd Ülemiste City strādā un dzīvo vairāk nekā desmit tūkstoši cilvēku, neskaitot tos, kuri šajā apkārtnē mācās vai viesojas. Kompānijas vīzija paredz, ka 2025. gadā te strādās un dzīvos 35 tūkstoši cilvēku. «Mēs nevēlamies būt tikai biznesa centrs, bet gribam, lai šajā rajonā dzīvība būtu nepārtraukta. Tāpat mēs vēlamies piesaistīt t.s. gudro ražošanu,» saka G. Pernits. Teritorijā jau šobrīd ir daudzi jaunā laikmeta uzņēmumu biroji. «Cenšamies sadarboties ne tikai ar tiem, kas var maksāt vairāk, bet arī ar tiem, kas var dod kaut ko kopienai un rada šī centra tēlu, veicina to, ka citas inovatīvās kompānijas izvēlas būt šeit. Ir dabiski, ka tad, ja ir kaut kas labs, tas piesaista līdzīgas kompānijas. Ir diezgan labi redzams, ka tad, ja kāda zināšanās balstīta kompānija vēlas paplašināties vai ieiet tirgū, tā izvēlas Ülemiste City vai vismaz izskata to kā iespēju. Līdzīgi ir iepirkšanās centrā – nav tā, ka mums jāskraida pa pasauli un jāmeklē labi nomnieki, zīmoli. Tie, kas vēlas būt Tallinā, sazinās ar mums, lai paskatītos, ko varam darīt kopā,» viņš teic. Uzņēmējs gan atzīst, ka sākums bijis nedaudz izaicinošs, jo šī vieta nebija īpaši labi zināma un cilvēki uzskatīja, ka tā atrodas tālu no centra. «Sākumā te nebija sabiedriskā transporta, ceļu. Aplūkojot senākas fotogrāfijas, var redzēt, ka te izskatījās briesmīgi,» atzīst G. Pernits.

Izglītības klasteris

Mainor ir dibinājis arī privātu augstskolu, kas tagad ir Igaunijā lielākā privātā izglītības iestāde, – Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor. «Tā nav tik akadēmiska, vairāk praktiska – kā biznesa skola. Tagad mēs strādājam arī pie tā, lai būtu iespēja piedāvāt doktora programmas. Līdzīgi kā banku sektorā, savulaik bija daudz privātu augstskolu, bet tagad ir palikušas vien pāris, un mūsu ir lielākā,» saka G. Pernits.

Kompānija attīsta arī Tallinas Starptautisko skolu (International School of Tallinn). «Pasaulē vērojama globalizācija, cilvēki var ceļot, vienu gadu strādāt vienā valstī, citu – citā. Šāda skola, kam ir vienāds kvalitātes līmenis un sertifikāts, nodrošina to, ka bērni var turpināt mācības dažādās valstīs,» saka G. Pernits. Ülemiste City ir izveidots arī privāts bērnudārzs, tādējādi veidojas izglītības klasteris.

Nobriedis tirgus

G. Pernits ir arī tirdzniecības centra Ülemiste vadītājs. Vaicāts par situāciju šajā segmentā, viņš teic, ka šis bizness Igaunijā ir visai sarežģīts – kvadrātmetru apjoms uz vienu valsts iedzīvotāju ir diezgan augsts, jo īpaši ņemot vērā dzīves līmeni. «Tirgus ir ļoti nobriedis, turklāt jāņem vērā, ka jaunākā paaudze nav tik materiāli noskaņota kā mani vienaudži. Viņus neinteresē mašīnas un mājas, viņi labprātāk iegulda ceļošanā, pozitīvās emocijās. Kad cilvēkiem nebija laika un naudas ceļošanai, viņi iepirkās uz vietas vai izmantoja e-veikalus, bet tagad ceļo. Un tad ir dabiski arī iepirkties. Nereti ārzemēs produktu izvēle ir plašāka, arī cenu līmenis Rietumeiropā mēdz būt pieejamāks. Tāpēc cilvēki ceļojot tērē naudu ne vien par transporta biļetēm, bet arī lai iepirktos. Šī iemesla dēļ iepirkšanās centri zaudē. Skatoties uz tirdzniecības centru rezultātiem Igaunijā, daudzos gadījumos vērojama lejupslīdoša tendence,» viņš teic. Jāpiebilst, ka šobrīd notiek tirdzniecības centra Ülemiste paplašināšana, uzsvaru liekot uz izklaides iespējām.

Runājot par šī biznesa nākotni, viņš spriež, ka Ülemiste var justies droši. Viens no iemesliem ir tas, ka turpat ir biznesa centrs Ülemiste City, dzelzceļš, paredzēta Rail Baltica galapietura, Tallinas lidosta. Tirdzniecības centru biznesā svarīga ir to nomnieku kombinācija, ēkas dizains. «Tas viss man liek domāt, ka šis tirdzniecības centrs būs veiksmīgs arī vēlāk, jo kaut kur cilvēkiem ir jāiepērkas, un dramatiska krituma nebūs. Labos centros īpašnieki gatavi investēt, tos uzlabot, pievienot vēl citus pakalpojumus, attīstīt izklaides daļu. Nākamais solis ir pievienot publiskos pakalpojumus – veselības centrus, bibliotēkas u.c. Domāju, ka labi iepirkšanās centri saglabāsies,» spriež G. Pernits. Viņš uzskata – ja investīcijas attīstībā ir veiktas pareizi, uzņēmējs var būt diezgan mierīgs un būt labā situācijā arī pēc desmit gadiem.

Gudra izvēle

«Kad sākām būvēt iepirkšanās centru Ülemiste, šī apkārtne bija absolūts nekas, te nekā nebija. Šī pat nebija Tallina, tika uzskatīts, ka pilsēta beidzas pie dzelzceļa sliedēm. Tā bija sava veida nekuriene, tāpēc daudzi nesaprata, kāpēc esam izvēlējušies šo vietu. Sākumā, protams, bija sarežģīti, bet tagad varam secināt, ka tā bija gudra izvēle nākotnei. Šobrīd atrašanās vieta ir patiešām laba.

Es visiem saviem puišiem stāstu, ka mēs te neceļam mājas. Ēku var uzbūvēt jebkurš, kam ir nauda un labs dizainers. Tas ir vienkārši, tas nav meistardarbs. Mēs radām saturu šajā apkārtnē. Tikai tad mēs varam noturēt šo biznesu interesantu. Piemēram, lai arī nedaudz atšķirīgs mērogs, taču arī Amerikas Silīcija ieleja nav tikai vieta, cilvēki uz turieni netiecas ēku, bet tās satura dēļ, kas ir tapis ap Stenfordas Universitāti. Arī mums ir sava universitāte, un mēs veidojam apkārtni ap to. Līdzīgi kā ar tirdzniecības centru – katrs var uzbūvēt lielu, jauku ēku. Grūtākais ir piepildīt to,» norāda G. Pernits.

Birojā vēlas elastību

Stāstot par biroju tirgu, uzņēmējs atzīst, ka Igaunijā kompānijas telpas pārsvarā nomā, nevis pērk. «Nedomāju, ka ir daudz kompāniju, kas vēlas pirkt birojus, jo tās saprot, ka šobrīd tām, iespējams, vajag 100 m2, bet nedaudz vēlāk varbūt vajadzēs 200 m2 vai tikpat labi – 50 m2. Piemēram, ja nemaldos, Kuehne + Nagel pirms dažiem gadiem pie mums sāka ar 700 m2, bet tagad viņiem ir 7000 m2 plašas telpas. Šis ir iemesls, kāpēc vairs nepērk birojus,» viņš skaidro.

Nesaistīti ar Mainor G. Pernitam ir citi uzņēmumi, tostarp biroju jomā. Savulaik daudzi uzņēmumi vēlējās savas telpas, pirka tās. Tāpēc dažkārt biroju ēkās vērojama situācija, kad līdzās lielākam uzņēmumam telpas pieder daudziem mazākiem. Šādos apstākļos nav viegli veikt ne tikai regulāros remontdarbus, bet arī pārvaldīt un attīstīt īpašumu, jo sevišķi tad, ja ir vēlme nojaukt ēku un uzbūvēt tās vietā ko citu.

Ülemiste City ir izveidotas arī kopdarba telpas, un G. Pernits šajā virzienā saredz lielu potenciālu. «Tas noteikti ir virziens, kurā biroju tirgus attīstās. Tagad daudzi saka, ka pēc desmit gadiem nevienam nevajadzēs birojus vai tradicionālās ofisu ēkas. Taču uzskatu, ka tas nav īsti pareizi, var vilkt paralēles ar to, ka pirms desmit gadiem visi runāja par to, ka e-komercijas dēļ tirdzniecības centri nomirs. Nekas tāds nav noticis, un dažreiz cilvēki iepērkas tirdzniecības centrā, reizēm – Amazon. Šie kanāli papildina viens otru,» viņš norāda.

Ietekmē globalizācija

Nesen uzņēmums sācis darbu arī pie dzīvojamo ēku būvniecības. Tās domātas izīrēšanai, nevis pārdošanai. «Ir daudz starptautisku kompāniju, kuru speciālistiem vajadzīga pagaidu dzīvojamā telpa tuvu darbavietai. Tas ir mūsu pirmais mēģinājums šajā segmentā,» saka G. Pernits.

Pasaule ir globāla, cilvēki daudz pārvietojas, un ne visi vēlas savā īpašumā māju vai dzīvokli, jo apzinās, ka varbūt nākamajā gadā vēlēsies dzīvot citur. Un tas nav saistīts tikai ar darbu – cilvēki vēlas dažādu pieredzi. Piemēram, tagad kāds piecus gadus dzīvo Igaunijā, bet pēc tam pārcelsies uz Maskavu un nevēlēsies raizēties par to, kā atrast savam īpašumam pircēju. «Varbūt īrēt ir nedaudz dārgāk, bet daudz elastīgāk un ērtāk. Domāju, ka neesam vienīgie, kas strādā šajā virzienā,» saka G. Pernits.