Loģistika Ar 100 milj. eiro investīcijām nākamajos piecos gados Sirin Development mērķē uz attīstītāju TOP 10 Centrālajā un Austrumeiropā

To sarunā ar Dienas Biznesu norāda Lietuvas industriālo un komerciālo nekustamo īpašumu kompānijas Sirin Development (SD) izpilddirektors Laurins Kuzavs (Laurynas Kuzavas), atzīmējot, ka šogad aptuveni 12 milj. eiro tiks investēti Latvijā, bet pārējais Lietuvā (Viļņā un Kauņā), Rumānijā (Bukarestē), kā arī Sanktpēterburgā.

Kompānija plāno investēt 45 milj. eiro industriālā parka izveidē Stopiņu novadā (Rumbulā). Ar 80 tūkst. m2 kopējo ēku platību 16 ha teritorijā iecerēts izveidot vienu no lielākajiem loģistikas centriem Pierīgā. Projekts ietver gan A klases biroju ēku, gan A+ energoefektivitātes klases noliktavas. Šogad plānots pabeigt projekta pirmo kārtu, uzbūvējot noliktavas aptuveni 22 tūkst. m2 platībā.

Labs bizness

SD, kuras īpašnieki ir tie paši, kam pieder lielākā Lietuvas transporta kompānija Girteka Logistics, sāka darbību 2005. gadā ar galveno mērķi nodrošināt Girteka ar atbilstošām telpām, bet patlaban Girteka dod vien 10% no SD ieņēmumiem, stāsta L.Kuzavs. Laika gaitā kļuvis skaidrs, ka nekustamā īpašuma attīstīšana ir labs bizness. Pašlaik kompānijai ir projekti Sanktpēterburgā (150 tūkst. m2), Lietuvā (100 tūkst. m2) un Latvijā, nekustamā īpašuma portfelim sasniedzot 300 tūkst. m2.

SD 2008. gadā bijis projekts Olainē – 10 ha zemes un 40 tūkst. m2 noliktavu telpu ‒, kas pārdots pēc 10 gadu darbības, kā arī projekts Ventspilī 2011. gadā. Iemesls, kādēļ SD atsācis investēt Latvijā, bijis tas, ka pēdējos 5‒6 gados te nav bijušas būtiskas investīcijas industriālajā nekustamajā īpašumā. SD secinājis, ka Rīgai nepieciešamas industriālās telpas, jo te ir pietiekami daudz kompāniju, kam par to ir interese, turklāt šobrīd ir arī laba ekonomiskā situācija. Projekts Pierīgā iecerēts trīs kārtās. Pirmo kārtu plānots pabeigt šogad, bet nākamgad uzbūvēt vēl vienu ēku 25 tūkst. m2 platībā. Tai pašā laikā SD meklē Latvijā vēl vienu zemes gabalu industriālajam parkam un birojiem.

Vaicāts, vai SD projekti paredzēti konkrētiem nomniekiem, vai arī tiek īstenota t.s. spekulatīvā būvniecība, L. Kuzavs atzīmē, ka kompānija darbojas abējādi. Latvijas projektā pagaidām vēl nav noslēgti līgumi ar konkrētiem klientiem, bet rit sarunas ar vairākiem interesentiem. Arī iepriekš – Olaines gadījumā – objekts attīstīts, pirms vēl bijuši zināmi konkrēti nomnieki.

Nebaidās riskēt

SD divos gados (līdz 2020. gada vidum) būs investējuši 100 milj. eiro, kas padara to par diezgan lielu nozares kompāniju, jo Austrumeiropā lielākie 10 spēlētāji gadā investē ap 150‒200 milj. eiro, saka L. Kuzavs.

Uz jautājumu, kādas salīdzinājumā ar rietumvalstu konkurentiem (kam pieejami lielāki līdzekļi) ir SD priekšrocības, kas ļauj investēt citās valstīs, viņš norāda, ka tas ir riska jautājums. Piemēram, vācu un franču kompānijas Baltijā neko daudz neinvestējot. Līdz ar to jautājums ir ne tik daudz par konkurētspēju, cik riska uzņemšanos: «Mūsu vietējie riska faktori ir augstāki nekā viņu vietējie riski.» Taču arī sagaidāmā peļņa ir augstāka. Rietumvalstu kompānijas koncentrējas uz stabilu, bet zemāku peļņu, un Baltijas valstis tām ir gana riskants tirgus. «Mums Baltijas līmeņa risks ir ierasts, un Čehijas, Polijas un Rumānijas gadījumā tas ir līdzīgs.»

Uz jautājumu, vai projektu attīstība Sanktpēterburgā liecina par adrenalīna trūkumu, viņš norāda, ka SD kopā ar lietuviešu partneriem Krievijā darbojas jau 10 gadus, tur ir iegūta liela pieredze un laba komanda. Kopumā bizness Krievijā ir riskantāks nekā Baltijā, taču Baltijas tirgus ir mazs un tajā grūti paplašināties: «Te nav iespējams attīstīt 25 tūkst. m2 katru gadu.» Latvijā kopumā ir viens milj. m2 A klases noliktavu, 600‒700 tūkst. m2 Rīgā. Ja ir vēlme augt, jāmeklē cits tirgus. Līdzīga situācija ir arī Viļņā, kur nevar bezgalīgi paplašināties. Pavisam cita situācija ir Rumānijā vai Krievijā: «Ja gribam būt lielāki, jāmeklē tirgus ārpus Baltijas, iespējams, Skandināvijā.» Pastāv iespēja, ka nākamais solis būs Dānija, Serbija vai Ungārija. SD gan izskata variantus darbībai arī Igaunijā, taču Baltijas valstīs ir salīdzinoši neliels iedzīvotāju skaits, un «nevaram konkurēt, piemēram, ar Bukaresti, kur reāli dzīvo ap pieciem milj. cilvēku». Proti, noliktavu bizness Baltijā lielā mērā ir saistīts ar iekšējo patēriņu, nevis ražošanu vai eksportu.

Naudas ceļi

Uz jautājumu par to, kā projekti tiek finansēti, ņemot vērā, ka bankas šobrīd nemaz nav tik pretimnākošas, tostarp dažādu naudas atmazgāšanas skandālu dēļ, SD izpilddirektors norāda, ka finansējums nekustamā īpašuma biznesā ir sāpīgs jautājums. Galvenā problēma ir konkurences trūkums, un šobrīd bankas arī nevēlas uzņemties attīstītāja riskus. Latvijā situācija ir labāka, bet Lietuvā ir tikai dažas bankas – SEB, Swedbank un Luminor, kurai turklāt vēl ir plāni samazināt kredītportfeli. SD gadījumā gan nav nekādu problēmu ar īpašniekiem, jo akcionāru struktūra ir skaidra – tie ir Lietuvas pilsoņi un nodokļu maksātāji, nevis kāds neizsekojams ārzonas uzņēmums. Tāpat bankas vēloties redzēt, ka to klientu bizness ir spēcīgs, akcionāri vai kompānijas vadītāji ir kompetenti un uzņēmumam ir laba kredītvēsture: «Kopš 2005. gada mums nekad nav bijušas problēmas ar bankām.» SD vienmēr finansē 65‒70% no investīciju projekta vērtības. Parasti zeme tiek iegādāta un būvniecība sākta par pašu līdzekļiem. Tālākais jau ir atkarīgs no bankas nosacījumiem. Vieglāk ir, ja bankas piešķir naudu būvniecībai. Citā variantā SD būvē par saviem līdzekļiem, pēc tam veicot t.s. pārdošanu un atpakaļnomu (līzingu). Jebkurā gadījumā beigās 30‒40% no projekta vērtības ir SD līdzekļi. Šādā veidā tiek īstenots projekts arī Latvijā. Proti, SD par saviem līdzekļiem nopirka zemi, sāka būvniecību, bet vēlāk ņems kredītu.

Savaldīt izmaksas

Runājot par projektu būvniecības izmaksām, L. Kuzavs norāda, ka tās Vācijā, Polijā, Rumānijā, kur SD tagad virza projektu, ir vairāk vai mazāk fiksētas. Pēc viņa teiktā, jāfokusējas gan ir ne tikai uz darbaspēka izmaksu kāpumu, bet arī pareizu lēmumu pieņemšanu. Proti, ja ir vēlme būvēt kā iepriekš – aptuveni pusotra gada laikā –, tas maksās lielu naudu. Taču, ja, izmantojot citu tehnoloģiju, var uzbūvēt 7‒8 mēnešos, tad izmaksas var saglabāties tādas, kā sākotnēji iecerēts. Taču svarīgs jautājums ir ne tikai būvniecības izmaksas, bet arī nomnieku izmaksas noliktavas darbības laikā, kas atkarīgs no ēku energoefektivitātes.

Pēc viņa teiktā, būvniecības izmaksas Latvijā ir augstākas nekā Lietuvā, un tas ir saistīts arī ar konkurences trūkumu celtniecības kompāniju vidū. Attiecībā uz biznesa ciklu Latvija par pusotru gadu atpaliek no Lietuvas, kur šobrīd ir kulminācija vai pat palēnināšanās, bet Latvijā tas vēl nav jūtams. Proti, ir daudz būvniecības objektu, celtniecības kompānijas ir izvēlīgas, grib lielāku peļņu un ceļ cenu. SD kopumā gan ir apmierināts ar ģenerālbūvnieku, kas ir vietējā kompānija Aimasa, cenšoties būvēt par to cenu, kāda tika sākotnēji plānota. Kaut arī tiek runāts par korupciju Latvijā, vietējā pašvaldība (Stopiņu novads) bijusi atvērta sadarbībai. Šajā ziņā SD bijusi arī laba pieredze Olainē. Tāpat izveidojusies laba sadarbība ar LIAA, jo SD mērķis «nav meklēt palīdzību, kā apiet kādas prasības, bet saprast procesus». Pēc viņa teiktā, pašvaldības un citas institūcijas ir kompetentas un atvērtas sarunām, tā ka salīdzinājumā ar Bukaresti vai Sanktpēterburgu Latvija un Lietuva jau ir Eiropā un ir redzamā milzīga atšķirība attieksmē pret investoriem.

Vajag piekļuvi

Runājot par objektam nepieciešamajām komunikācijām (ūdens, elektrība u.c.), SD izpilddirektors norāda, ka to pievilkšanas izmaksas jaunā vietā, protams, ir lielas, taču tās ir caurskatāmas. Lielākais izaicinājums objektam kā loģistikas būvei drīzāk ir ceļu infrastruktūra, jo ir svarīgi, cik viegli ir nokļūt objektā vai no tā tikt uz Rīgu. Viņaprāt, šajā jomā vēl ir vieta uzlabojumiem. Veicot priekšizpēti, ir salīdzinoši viegli tikt skaidrībā par iespējām pievilkt dažādas komunikācijas, to izmaksām, bet ar ceļiem ir sarežģītāk. Tai pašā laikā ir iespējams sasniegt abām pusēm pieņemamu rezultātu, jo loģistikas procesam ir svarīgi, lai varētu nokļūt objektā, bet pašvaldībai ir svarīgi piesaistīt investoru, kas rada biznesu. Vaicāts, vai šobrīd visi jautājumi saistībā ar pievadceļiem atrisināti, L. Kuzavs norāda, ka vienai daļai jā, jo ir skaidrs, kā nokļūt objektā. Taču SD vēlas, lai risinājums būtu ērtāks nomniekiem: «Ja ir vēlme izvietot Maskavas ielā vēl arī citus industriālos objektus, ir jādomā par iespēju ērti un droši apgriezties.» Viņaprāt, šis jautājums Maskavas ielas posmā Akropole‒Rumbula nav atrisināts. Ceļš gan ir labs, taču ir bieži sastrēgumi, jo nav labas sistēmas, kā nokļūt ceļa malā esošajos objektos.

Ilgi un laimīgi

Industriālā parka potenciālie nomnieki – kā ierasts – ir loģistikas kompānijas, mazumtirgotāji. Salīdzinājumā ar Lietuvu Latvijā, iespējams, izteiktāka ir alkohola loģistika (tranzīts NVS virzienā). «Mums patīk ikviens klients, jo nekustamā īpašuma noma ir balstīta uz ilgtermiņa sadarbību un līgumus nav viegli lauzt.» Proti, ne tikai attīstītājs, bet arī nomnieks iegulda ievērojamus līdzekļus, piemēram, iekārtās, plauktu sistēmās. Tas nozīmē, ka abas puses grib labas savstarpējās attiecības. Konkrētam klientam būvēta projekta līgums parasti tiek slēgts uz 10 gadiem, pārējos gadījumos uz 3‒7 gadiem. Latvijas projekta gadījumā SD mērķis ir noslēgt 5‒7 gadu līgumus, «bet vienmēr esam atvērti sarunām». Viņš iecerējis likt lietā Viļņā gūto pieredzi, lai piesaistītu kompānijas, kam ir augstākas pievienotās vērtības preces: «Gribam konkurēt ar kvalitatīviem pakalpojumiem. Mums ir sava aktīvu pārvaldības komanda, pieredze krīzē.» Pēc viņa teiktā, labākie skolotāji attīstītāja un nomnieka attiecībām bijuši tādi mazumtirgotāji kā Maxima un Rimi. Sirin teju 10 gadus piederējusi Rimi galvenā noliktava Lietuvā un 7‒8 gadus Maxima noliktava Olainē.

Riskants bizness

Vaicāts, vai objektā paredzētas saldētavas, L. Kuzavs atzīmē, ka ne, kaut arī pēc klienta pieprasījuma tās varētu izveidot: «Neredzu tam šobrīd perspektīvas, jo ES ir devusi daudz naudas Latvijā un Lietuvā zvejniecības, lauksaimniecības komersantiem, kas ir lēti sabūvējuši noliktavas.» Vieni no potenciālajiem klientiem ir kompānijas, kas eksportē alkoholu uz Krieviju, Latvijā veicot marķēšanu un pakošanu. Tas gan ir riskants bizness. Šobrīd minētos pakalpojumus aizliegts veikt Baltkrievijā u.c. NVS valstīs. «Kad to atļaus, tas būs izdevīgi, jo algas Latvijā ir augstas,» līdz ar to attiecībā ar Krieviju alkohola loģistikas bizness nav ļoti stabils. SD, protams, ir ieinteresēta klientu diversifikācijā, un pastāv iespējas izveidot muitas noliktavas, kā bijis Olainē un Viļņā.

Rail Baltica

Vaicāts, vai SD plāni nākotnē ir saistīti ar Rail Baltica projektu, kur iecerēti arī intermodālie termināļi, L. Kuzavs norāda: «Būšu nepopulārs, taču Rail Baltica ir labs projekts iedzīvotājiem, kas ceļo, jo no Rīgas varēs ātri aizbraukt līdz Varšavai, Viļņai vai Tallinai.» Taču kravu pārvadātāju vidū tas šobrīd nav populārs, un nav skaidrs, vai būs tāds nākotnē. Viņaprāt, Latvija un Lietuva ir pārāk mazas valstis un šeit nav tik lielu loģistikas centru kā Polijā, kur vienviet ir objekti viena milj. m2 platībā. «Ar vilcienu veikt pārvadājumus ir lētāk pie zināma kravu apjoma. Ja tāda nav, nav jēgas to darīt.» Līdz ar to viņš ir skeptisks attiecībā uz Rail Baltica perspektīvām kravu pārvadājumos. Piemēram, SD bijis dzelzceļa pievads Olainē, bet nebijis neviena klienta, kas to būtu izmantojis. Tāpat SD attīsta vairākus objektus Lietuvā, kam iespējama pieeja dzelzceļam, taču pēc tā nav pieprasījuma. Uz norādi, ka uz dzelzceļu varētu pārlikt autokravas no Via Baltica, viņš atzīmē, ka Polijā ir lielāka ekonomika, bet kravas tāpat turpina pārvadāt ar autotransportu.